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农村宅基地征收法

时间:2017-03-24 09:51:48来源:

  1 农村宅基地征收法

  近年来,我国城市化进程的不断加快,城市建设用地不断扩大,建设用地资源日益紧张,征收农村集体土地已经成为城市化的必由之路。但农村宅基地征收与补偿的制度却没有建立起来,温家宝总理在2011年中央农村工作会议上对这一问题也高度关注:“应该看到,我国经济发展水平有了很大提高,不能再靠牺牲农民土地财产权利降低工业化城镇化成本,有必要、也有条件大幅度提高农民在土地增值收益中的分配比例。要精心设计征地制度改革方案,加快开展相关工作。” 在相关法律制度还未出台前,试对我国农村宅基地及地上房屋征收补偿制度进行探讨。

  1.1 一、我国宅基地与地上房屋征收补偿概况

  我国《物权法》第42条规定:“(1)为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有权的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。(2)征收集体所有权的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。安排被征地农民的社会保障费用,保障被征地农民的生活,维护被征地农民的合法权益。(3)征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。”

  国务院办公厅《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》(国办发明电〔2010〕15号)第八条规定:“住房拆迁要进行合理补偿安置。征地中拆迁农民住房应给予合理补偿,并因地制宜采取多元化安置方式,妥善解决好被拆迁农户居住问题。在城市远郊和农村地区,主要采取迁建安置方式,重新安排宅基地建房。拆迁补偿既要考虑被拆迁的房屋,还要考虑被征收的宅基地。房屋拆迁按建筑重置成本补偿,宅基地征收按当地规定的征地标准补偿。”

  综上,我国宅基地及房屋征收后补偿原则和标准的特点可以概括为三点:

  (1)非市场化补偿:我国宅基地及地上房屋被征收后的补偿价格是由政府确定的,这与我国土地一级市场受政府垄断,可进行交易的宅基地市场狭小,无从确定市场价格有关。政府确定的价格往往为原土地产值的若干倍,有最高限的规定,也有最低限的规定。

  (2)房地补偿分离:房屋的补偿金额是参考其重置成本和租金、经营的预期收益,宅基地的补偿金额参考当地规定的征地标准,就是说包括除青苗补偿外的土地补偿费、附着物补偿费和迁移和拆迁安置补助费。

  (3)土地补偿费是对集体的宅基地所有权和农民宅基地使用权的一体化补偿,即实行一次性补偿后,宅基地所有的权属都将收归国家。

  1.2 二、我国宅基地与地上房屋征收的补偿原则和标准存在的缺陷

  (一)对于房屋的补偿只考虑重置成本,无法弥补农民的实际损失

  宅基地上房屋不仅仅是其建设成本,还包括其装修成本,如墙体粉刷、地板铺设、一体式家具、门窗、灯饰等,这些设施会因为房屋的拆迁,变得没有利用价值,对于被拆迁人来说是一笔不小的损失。我国法律对室内装修是否应该补,没有做明确的规定,往往是地方政府自己决定。大部分地方对于室内装修损失是不予补偿的或者补偿标准过低,这对农民来说显然是不利的。

  (二)对宅基地的补偿费参考土地若干年平均年产值倍数的做法不科学

  农民的宅基地被征收,出让的是其永久的宅基地使用权(虽然有年限,但可以续期),补偿却是按照若干年平均农业产值进行补偿,这无疑对土地的价值进行了低估,宅基地使用权不同于其他的耕地,我国实行严格的“一户一宅”原则,有合法手续的宅基地是一种稀缺资源,即使其可交易的市场受限,但其价值远非若干年平均产值的倍数可以比较。同时,集体失去了宅基地的所有权,在我国的征收过程中对于集体不再另行补偿,这样的补偿方式很难让人满意,由此引发大量的官民冲突也就不足为奇了。

  (三)农民的生活成本被迫提高

  虽然国家对农民进行了住房安置,但农民集中居住后的生活习惯、生活成本等问题也相继出现,集中居住打破了以往的别门独院的生活方式,原有村庄内部人与人之间的伦理生活秩序在集中居住后被重新塑造,同时,集中居住打破了原有的生活习惯,水、电、气、物业服务费等生活成本增加,集中居住区可能离承包地更远,村民的交通等成本也相应增加,耕做变得不尽方便,同时,村民原有的一些家庭产业经营在集中居住后也变得不可能,一些农民的家庭收入也下降了。

  1.3 三、完善我国农村宅基地及地上房屋征收与补偿制度的建议

  (一)改革宅基地上房屋征收补偿的标准

  1、补偿标准市场化

  对于土地以及土地补偿费、附着物补偿费、迁移和拆迁安置补助费、房屋造价等,征收方和被征收方可以先行协商确定补偿价格,如无法达成协议可提交法院解决,法院应以政府正式发文确定进行征收之日的市场价格为准,确定各项补偿内容的相关费用标准。以市场价格为依据,按照“公平、公正”的原则,进行宅基地的征收补偿,保护各方利益不受损害。
 

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  2、扩大补偿范围

  我国的宅基地及地上房屋的征收补偿应包括土地补偿费、附着物补偿费、迁移和拆迁安置补助费、房屋造价补偿费以及屋内装修如墙体粉刷、地板铺设、一体式家具、门窗、灯饰等,补偿项目应该以当事人的实际损失为准。除此之外,因征收导致的附带性损,如搬迁费用,歇业费用和停业损失等;因征地使得人们脱离生活共同体而造成损失;因为土地征收造成失业的损失;因为公用失业污染等可能造成的损害,都应当给与一定的补偿。

  (二)完善征收补偿程序

  1、完善财产评估程序:鉴于我国宅基地市场化程度低,宅基地及地上房屋市场价格难以确定,由政府定价比较艰涩,有必要建立专门的土地评估机构,建立一套健全和完备的宅基地评估体系和方法,以便政府在宅基地征收时委托具有丰富土地专业知识和经验的土地评估师,运用科学的方法进行勘查评估,以确定被征收宅基地的正常交易价格,使被征收人和征收受益人双方均能信服和接受,财产评估程序强调评估机构的中立性及评估标准的合法性,评估机构由中介机构来运作。

  2、完善征收听证程序:我国在征收土地时已经开始实行听证程序,但对于听证的规定还显得过粗。“行政机关听取对方意见的原则包含三个内容:①公民在合理的时间内及时得到行政机关通知的权利;②知晓行政机关的决定以及做出决定所依据的法律法规的权利;③为自己辩护的权利。” 当自己的权利“可能产生不利或者已经产生不利的结果时”有一个程序来对权利进行救济。

  (三)完善失地农民的社会救助制度

  1、使失地农民享受居民基本的社会保障福利

  宅基地及地上房屋一旦被征收,农民也就失去了居住、生活的场所,随之而来的生活成本也会加大。政府动用土地征收权是为了城市化和工业的发展,目的是为了提高经济的发展水平,实现资源的更高效的配置,对于失去土地的农民应当给予享有社会福利的权利,将其纳入城镇社会保障体系,确保被征地农民基本生活长期有保障,这是国家应有的义务。

  2、建立健全失地农民的失地专项保险制度

  宅基地征收后,使得农民原有的居住环境发生变化,新居的物业费用、生活成本对于无固定工作或收入偏低的农民来说,难以承担。建立相应的保险制度,使得农民在遇到生活困难时,可以多一些帮助。设立省、地(市)、县(市)三级失地农民社会保障管理机构,可从目前各级劳动保障厅(局)所属的社会保险事业管理局(中心或处)中增设。可在乡镇一级设立劳动保障事务所,负责被征地农民社会保险工作。

  3、对失地农民给予免费的技术培训和技术指导

  长期以来国家在农村的教育投入不足,农民大多文化素质较低,尤其缺乏工业、服务业的劳动技能,进城以后面临失业和生存的危机,政府除去给农民住房安置和社会保障外,应当提供农民更多的培训机会,鼓励他们提高劳动技能,通过学习在劳动市场上获得就业的机会。还应该建立一些专门面对农民的服务机构,帮助解决他们进城后可能遇到的问题。

  2 征收农村宅基地怎么补偿

  农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”,是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有,由村集体分配给村民使用,村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候,有两种补偿。

  一是宅基地补偿,二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体,因此,这部分补偿归村集体所有,不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有,因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后,如果没有其他宅基地,那么村集体要给村民重新分配宅基地,让村民在新的宅基地上建房子。

  房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为:

  房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价

  3 农村宅基地征收补偿办法

  3.1 一、农村宅基地拆迁如何补偿细则

  1、土地法修正草案明确单独补偿农村村民住宅。草案规定,征收农民集体所有土地补偿安置的具体办法,由国务院制定。依照国务院制定的具体办法,省、自治区、直辖市可以规定补偿安置的具体标准。

  现行第四十七条规定,征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿;征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费;土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。上述三条规定在修正案草案中均作出修改。

  2、征地补偿内容增加了对宅基地的补偿和社会保障补偿。修正案草案规定,征地补偿包括土地补偿,被征地农民的安置补助与社会保障费用,农民村民住宅补偿,以及其他地上附着物补偿和青苗补偿。

  3、在住房保障方面。将对城市规划区内的被征地农民提供该国有土地上的房屋,无法提供的按照市场价给予货币补偿;城市规划区外则安排宅基地重建住房并按照新建房屋成本给予补偿。

  3.2 二、农村的宅基地和房屋拆迁怎么补偿

  1、农村的宅基地和房屋拆迁是分开补偿。“分开补偿”,是指土地补偿和地上附着物补偿的分离。农村宅基地产权归村集体所有,由村集体分配给村民使用,村民在宅基地上建房子居住。在遇到宅基地拆迁的时候,有两种补偿。

  一是宅基地补偿,二是房屋补偿。由于宅基地的产权属于村集体,因此,这部分补偿归村集体所有,不会直接给宅基地使用人。而房屋的产权属于村民私有,因此房屋补偿归村民所有。村民的宅基地被征收后,如果没有其他宅基地,那么村集体要给村民重新分配宅基地,让村民在新的宅基地上建房子。

  2、土地补偿的标的是土地使用权,一般分为2种形式:一是货币补偿,二是置换补偿。货币补偿就是根据相关补偿标准,对你的宅基地按每平方米多少钱直接付钱给你;置换补偿就是在规划的安置区域按不同低价折换成多少平方米对你进行安置。

  还有就是房屋及地上附着物的补偿,这个补偿的标的是物产所有权,包含了你所有的房屋、构筑物、相关设施、树木蔬果等等,在补偿标准实施方案上应该是一栏一栏非常细非常清楚的,这个你可以向征地方要来看看。这项补偿一般就只有一种补偿方式了,就是货币补偿。

  3、现行的土地管理法第四十七条规定 征用土地的,按照被征用土地的原用途给予补偿。征用耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用耕地的土地补偿费,为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。

  征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征用前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征用耕地的安置补助费,最高不得超过被征用前三年平均年产值的十五倍。

  4、房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为:

  房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价*宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价

  宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价,由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价,具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积,按照100-150平方米控制,具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

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