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集体土地流转方式有哪几种?

时间:2017-11-09 13:22:10来源:

土地流转是指土地使用权流转,土地使用权流转的含义,是指拥有土地承包经营权的农户将土地经营权(使用权)转让给其他农户或经济组织,即保留承包权,转让使用权。那么农村集体土地流转的新规是怎样的呢?具体详情如下。

农村集体土地流转新规:集体土地流转方式有哪几种?

多年来,全市各级党委和政府认真贯彻落实党在农村的基本政策,不断稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。从全市情况看,农村土地承包经营权确权及流转工作符合国家的法律法规和政策,是稳定、健康的,但在完善管理、规范流转和加强服务等方面还存在一些需要解决的问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》、农业部《农村土地承包经营权流转管理办法》(农业部第47号令)等法律法规和政策,现就规范本市依法确权到户的农村农用土地承包经营权流转(以下简称农村土地流转)工作提出如下意见:
 

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一、进一步加强农村土地流转的规范管理

(一)稳定和完善农村土地承包关系。各区(县)要认真对照相关法律法规和政策,依法保障农民对承包土地的占有、使用、收益等权利。依法应确权的土地都要纳入确权范围并确权到户。确权确地的,要全部发放土地承包经营权证书,严格做到承包地块、面积、合同和证书“四到户”;确权确利的,要签订确利合同并将土地确权证书发放到户;确权确股的,要将土地确权证书发放到户。

(二)农村土地流转不得改变土地的性质和用途。农村土地流转不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益。要妥善处理好近期利益与长远利益的关系,严格遵守农地农用原则,严禁从事非农建设,严禁破坏耕作层,有效防止破坏耕地等侵害农民长远利益的行为发生。

(三)合理确定农村土地流转期限。农村土地流转期限应当尊重流转双方的意愿,根据流转土地的使用情况由双方协商确定,但不得超过原承包合同的剩余期限。原则上,对流转后用于普通农作物种植等投入较小的土地,流转期限不宜过长;对流转后用于发展林果业和设施农业等投入较大的土地,流转期限可以适当延长。采取出租方式流转的,租赁合同期限要遵照《合同法》的规定,不得超过20年。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。

(四)必须保障农村土地流转收益。土地流转双方应根据土地质量、产出水平和物价变动等因素,合理确定流转价格。流转期限超过5年的,应当建立价格调整机制,明确约定调整时限和幅度,分时段确定流转价格。流转双方应对各种政策性补贴、流转期满后地上物权属及补偿办法、土地征占应得补偿的归属等作出明确约定。确权确地到户后流转的,流转收益归承包农户所有;确权确利和确权确股流转给村集体,由村集体统一经营或流转给其他经营主体的,土地收益要单独建账、单独核算、专户储存,并严格履行民主程序,合理分配土地收益,确保及时、足额兑现到农户。

(五)依法规范农村土地流转行为。承包方采取转包、出租等方式流转,应当及时报发包方备案;采取转让方式流转,应当经发包方同意,受让方要与发包方重新签订承包合同,及时办理土地承包经营权属变更手续;采取互换方式流转,双方当事人应到村集体经济组织办理承包合同、土地承包经营权证书变更及备案手续。承包方自愿委托他人(包括各类组织和个人)流转其承包土地的,应当由承包方出具《北京市农村土地承包经营权流转合同(示范文本)》中统一制定的书面委托书。没有承包方的书面委托,任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。

(六)健全完善农村土地流转程序。农村土地流转,在同等条件下,本集体经济组织成员享有优先权。土地流转受让方以转包、出租方式取得的土地进行再流转的,应当经原承包方书面同意,并办理流转备案手续。企业或个人等经营者与村集体签订非家庭承包或流转合同的,未经集体经济组织同意,不得私自进行流转;如需进行流转,土地经营者应当向集体经济组织提出书面申请。集体经济组织流转确权确利和确权确股土地的,须经集体经济组织成员大会或成员代表大会民主讨论决定并进行公示。流转给本集体经济组织以外的单位或者个人的,经民主决策后报乡(镇)人民政府批准。

农村集体土地流转新规:集体土地流转方式有哪几种?

(七)全面推行农村土地流转合同管理制度。除代耕期不足1年不需签订书面流转合同外,所有农村土地流转都必须依法签订书面合同。过去没有签订合同的,相关当事人要按全市统一规范的合同文本进行补签;已经签订流转合同双方无异议的,维持原合同不变。流转合同的签订要在乡(镇)农村合作经济经营管理机构和村集体经济组织的监督下,由流转双方在村集体经济组织集中完成,特殊情况下可在其他地点完成,但要做到合同的签订、备案在同一地点一次完成。农村土地承包经营权流转合同一式四份,流转双方各执一份;发包方和乡(镇)农村合作经济经营管理机构各备案一份。

二、全面做好农村土地流转的服务工作

(八)加强农村土地流转服务组织建设。要结合本地实际情况,依托农村合作经济经营管理机构,并充分发挥村集体经济组织的作用,逐步建立健全区(县)、乡(镇)和村三级农村土地流转服务组织,为土地流转提供相关的法律宣传、政策咨询、流转信息、合同签订指导、矛盾纠纷调处和档案管理等系列服务。

(九)提高农村土地流转信息化服务水平。要根据本地区实际和农村土地流转各方需要,进一步加强农村土地流转信息平台建设,不断健全和完善流转信息平台功能,认真维护好、管理好、利用好农村土地流转信息平台。本市农村土地流转的转出信息要全部通过农村土地流转信息平台进行发布,同时,要进一步提高全市农村土地流转合同登记、备案和统计分析的信息化管理水平,及时监测农村土地流转动态,汇总农村土地流转数据。要充分利用信息平台,宣传相关法律法规,交流典型经验,切实提高农村土地流转的信息化服务水平。

(十)探索建立农村土地流转价格指导机制。要加强对土地流转价格的统计、监测和分析,通过农村土地流转信息平台等多种途径和方式,向广大农民提供土地流转价格信息。有条件的区(县)、乡(镇)可根据本地区的区位优势、土地质量、土地产出率等因素,探索开展土地流转价格评估工作,建立健全本地区农村土地流转价格指导机制并实行动态管理。通过公平、合理的价格指导机制,保护土地流转各方利益,引导农村土地承包经营权有序流转。

(十一)做好农村土地承包及流转合同备案和档案管理工作。要切实加强管理,建立健全农村土地承包及流转备案制度,并实行动态管理。当事人采取互换、转让方式流转要求登记的,区(县)农村土地承包登记管理部门要及时予以登记,并变更土地承包经营权证书。乡(镇)农村合作经济经营管理机构和村集体经济组织对采取转包、出租方式流转的,应当及时进行合同备案;对采取转让、互换方式流转的,应当及时办理土地承包合同变更手续并备案。同时,要认真清理、规范整理,建立健全农村土地承包台账和农村土地流转台账,加强合同档案管理,切实管好农村土地承包及流转的各项档案资料。

(十二)加强农村土地承包经营纠纷调解仲裁工作。认真贯彻《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》,按照乡村调解、区县仲裁、司法保障的总体要求,依法建立健全农村土地承包仲裁调解机构,完善调解仲裁程序、调解仲裁方法和调解仲裁制度,依法开展农村土地承包纠纷调解仲裁工作。农村土地承包仲裁调解机构要加强与纪检监察、政府法制、司法、信访等部门的沟通协作,建立起多部门协调解决重大问题的工作沟通机制,健全包括协商、调解、仲裁、司法、信访等多渠道调处纠纷的工作机制,畅通农户诉求渠道,提高调处纠纷能力。

农村集体土地流转形式

一、反租倒包。由乡(镇)或村集体将农民承包的土地“返租”回来,再承包给个人和单位(往往是有经营能力的种养能人或经济实体),由接包方向集体缴纳承包费,同时给转包土地使用权的农民以经济补偿。这种形式在尊重农民土地承包权的前提下,改变一家一户分散种植的格局,实现了区域农业生产规模化经营;在发挥统一种植、统一管理、统一收获的优越性的同时,也发挥了家庭分散劳动的优越性。

二、土地股份合作。即农民把土地的承包权和使用权交给集体,从而换取一定数量的股份。集体建立土地股份合作社(或股份公司),实行股份合作制经营,并通过章程或协议将投资形式、投资份额及收益分配等经济处理办法事前做出规定,农民以土地使用权入股参与经营,并获得相应收益。股份公司的成立主要有两种形式。一是行政村或自然村的所有土地和其他资产经评估被作为投资入股,然后根据评估的结果给农户配股。二是以土地作为唯一的资产入股,并根据一定方式(如社区成员资格、承包土地的数量和年限、年龄等)给每一个成员配股。

三、土地转包。原承包方将其土地使用权以一定的条件再发包给第三方,而原承包合同中所规定的权利与义务不变。在这种方式下,新的承包人不与土地所有者直接发生经济关系,双方根据当时的经济、技术和社会条件签订转包协议,以确定双方的权利和义务。转包市场期限机动灵活。这种情况多数是转包者已有非农就业门路,不以土地为生,从而转让土地使用权,保留承包权,一旦失去非农就业机会仍有土地作为生活保障。

四、土地转让。指原承包方与第三方签订合同,将自己与发包方业已形成的权利与义务关系由第三方向发包方履行。这种现象主要集中在经济较为发达的农村、近城郊区和厂矿工业区附近。这些地方的农民有相对稳定的非农收入,从而不必再依赖土地来维持生计。土地使用权转让后,农民不必再为几亩田的经营牵肠挂肚,可以安心从事二、三产业。

五、土地互换。土地互换有两种形式:一是由集体出面组织的互换。某些乡(镇)村基于连片种植的需要,统筹规划产业带,宜粮则粮、宜林则林、宜果则果,农户通过换地,从事自己愿意的种植方式。二是农户之间的互换。土地使用权的当事人为便于耕作,双方互换土地使用权,各得其所,这是以双方各自的土地使用权为标的物的市场交易行为,主要是因土地分散、地块零散引起的。

六、委托经营。指农户因外出等原因而又不愿放弃土地,从而委托他人代行经营,收益分配由双方协商解决。一些地方,种粮农户们只要缴纳一定的费用,并进行简单的田间管理,便可坐享收成。期间各类农事,由他人负责打理,即通过专业农场、农机专业合作社、粮食专业合作社对粮食生产实行“统一翻耕、统一育秧、统一播种、统一植保、统一收割”的“一条龙”有偿服务,或提供某一关键环节有偿服务,实现土地耕作社会化服务。

七、“四荒”地拍卖。指竞争买卖“四荒"地,即众多欲订约人通过公开竞争,与农村集体经济组织订立合同,购买“四荒"土地使用权,用于农业种植养殖。

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